Индикаторы рынка недвижимости Москвы

 Декабрь 2009 / Ноябрь 2009 / Октябрь 2009 / Сентябрь 2009 /

Декабрь 2009:

Примечания: Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок
Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США
Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 года

Рост покупательской активности населения (отмечаемый статистикой путем расчета оборота розничной торговли), начавшийся в октябре, привел в декабре к повышению спроса на торговые площади и к появлению на рынке новых предложений по повышенным ценам. Последнее, впрочем, отражает пока скорее оптимистические надежды арендодателей и продавцов, нежели отражение уже устойчивого тренда на рынке. При этом наиболее сильно ставки аренды выросли для торговых помещений, располагающихся в центре города и для помещений с наиболее привлекательным местоположением. Для торговых помещений, расположенных на окраинах города, рост арендных ставок составил около 4-5%.
В сегменте офисной недвижимости наблюдалось увеличение спроса и рост количества сделок. В целом по рынку, ставки аренды стабилизировались. Вырос интерес арендаторов к высококлассным офисным помещениям в центре города. Однако, это произошло во многом за счет снижения арендных ставок в этих объектах. Уровень вакантных площадей пока остается по-прежнему высоким. По оценке консалтинговых агентств суммарный уровень вакантных офисных площадей составляет около 3,5-4,0 млн. кв.м. С учетом ввода новых объектов, при сохранении существующих темпов поглощения офисов всех классов на уровне 300-350 тыс. кв.м. в квартал, чтобы достигнуть приемлемого для рынка уровня вакантных площадей понадобится 2-2,5 года.  

Ноябрь 2009:

Примечания: Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок
Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США
Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 года

В ноябре на рынке коммерческой недвижимости продолжилась стабилизация. Сохраняется большой объем предложений коммерческой недвижимости на продажу и в аренду, однако спрос пока гораздо ниже предложения, поэтому рынок по-прежнему остается рынком покупателя и арендатора. Количество объектов, которые устраивают покупателей по соотношению цена-качество крайне мало, поэтому число сделок купли-продажи незначительно. Сроки экспонирования объектов остаются на высоком уровне
Продолжается процесс изменения условий ранее заключенных договоров аренды. Многие компании пытаются зафиксировать пониженную ставку аренды на срок до 5-10 лет.
Среди арендаторов офисных помещений наибольшим спросом пользуются помещения с хорошим местоположением и с арендными ставками ниже среднего уровня. Для многих помещений ремонт производится за счет арендодателя. Практикуется отсрочка арендных платежей.
Для многих девелоперов, обремененных кредитами, почти единственным выходом стала принудительная расплата с кредиторами заложенными объектами. Этот процесс сейчас происходит довольно активно, на баланс банков переходит все больше непрофильных активов. Таким образом, все чаще банковские структуры становятся новыми обладателями офисной недвижимости. Говорить о массовом выбросе на рынок залоговых объектов в настоящее время не приходится. Однако рано или поздно эти объекты появятся на рынке.
Повысился спрос на торговую недвижимость со стороны операторов, главным образом на недвижимость с привлекательным местоположением. Это привело к повышению ставок аренды.
В ноябре с большим шумом в городе открылся суперрегиональный торгово-развлекательный центр «Золотой Вавилон Ростокино» торговой площадью 170 000 кв.м – крупнейший в Европе торговый центр в черте города. Общее количество операторов – около 440 магазинов и салонов услуг. "Золотой Вавилон Ростокино" — проект девелоперской компании "Патеро девелопмент". Партнером и инвестором строительства является австрийский фонд Immoeast. Финансирование строительства торгового центра осуществляет Сбербанк, предоставивший средства в размере 175 миллионов долларов на 4,5 года. Концепцией торгово-развлекательного центра предусмотрена обширная развлекательная зона, в которую вошли 14−зальный кинотеатр общей площадью 6 200 кв.м и развлекательный центр Fun City площадью около 3 200 кв.м. Парковка комплекса вмещает около 6500 автомобилей.

Октябрь 2009:

Примечания: Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок
Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США
Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 года

В октябре продолжился начавшийся в сентябре рост предложения коммерческих площадей, выставляемых на рынок, как для сдачи в аренду, так и на продажу. Этот рост произошел, в основном, за счет объектов, которые были сняты с продажи в летнее время. Однако, если в сентябре это привело к повышению средней арендной ставки по торговым помещениям на 2% за счет завышенных цен арендодателей, то в октябре ситуация выровнялась, а арендодатели были вынуждены привести арендные ставки и цены продажи офисных и торговых помещений в соответствие с рыночной ситуацией.
В целом на рынке коммерческой недвижимости продолжают проявляться следующие тенденции:
• Сделки аренды заключаются только на последней стадии готовности объектов.
• Арендодатели идут на существенные уступки по арендной плате, применяя различные маркетинговые стратегии по удержанию имеющихся арендаторов и привлечению новых.
• Произошло существенное расслоение между торговыми объектами с хорошим местоположением и грамотной концепцией и неудачными объектами. Это проявилось как в уровне арендной платы и цены продажи помещений, так и в заполняемости объектов.
• Продолжается миграция арендаторов в центр с периферийных объектов. Усилился интерес арендаторов к бизнес-центрам класса «А», что повлекло за собой увеличение арендованных площадей.
• Продолжается процесс расслоения арендаторов офисных площадей, что приводит к снижению интереса в аренде площадей бизнес-центров класса «В» и повышению заинтересованности в аренде площадей в бизнес-центрах класса «А» с одной стороны и класса «С» - с другой стороны.
• Увеличилось давление арендаторов на арендодателей по снижению ставок аренды. В случае отказа арендаторы идут на расторжение договора.
o Так, компания «Техносерв» пересмотрела свои планы относительно переезда в новый офис в бизнес-центре «Двинцев». В 2009 году «Техносерв» по примеру ТНК-BP требовал у Central Properties (владелец «Двинцева») снижения арендной ставки и получил согласие. Однако с развитием экономического кризиса обещанный дисконт не удержал «Техносерв» в открывшемся летом этого года БЦ «Двинцев». Согласно предварительному соглашению, «Техносерв» должен был получить 23,1 тысячи кв. м сроком на 10 лет.
o «Олимпстрой» переехал в новый БЦ Business Centre Solutions на Театральной аллее, поскольку владелец здания на улице Наметкина не только отказался снижать арендную ставку, но даже пожелал увеличить ее.
o Компания ТНК-BP, договорившаяся арендовать в бизнес-парке «Западные ворота» на Беловежской улице около 50 тысяч кв. м офисных площадей, отказалась от сделки.
• Привлеченные снижением цен продаж на рынок коммерческой недвижимости начали возвращаться инвесторы, которые ведут тщательный отбор объектов для приобретения.
Подводя итоги месяца, можно сказать следующее:
• Рынок недвижимости оживился и вышел из коллапса, к котором он пребывал многие месяцы;
• На рынке появились покупатели с деньгами, которые готовы рассматривать вопросы о приобретении подешевевших объектов;
• Говорить о возрождении рынка недвижимости пока еще рано. К сожалению позитивных процессов, которые бы начали действовать в экономике России и смогли привести к росту покупательского спроса и увеличению доходов предприятий, пока не видно.
 

Сентябрь 2009:

Примечания: Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок
Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США
Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 года

Торговая недвижимость