Индикаторы рынка недвижимости Москвы 2010 г.

Июль 2010 / Июнь 2010  

Июль 2010:

Примечания: Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок
Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США
Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 года

Аномальная жара и удушающий смог не смогли снизить интерес к инвестициям в коммерческую недвижимость Москвы
Инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости растет, и, несмотря на нестабильность российской экономики, западные и российские инвесторы
опять осторожно присматриваются к российскому рынку недвижимости. Так, общий объем инвестиций в первой половине 2010 г. составил $992,5 млн., продемонстрировав прирост в 17,5% относительно прошлогоднего показателя за аналогичный период.
Лидером по привлечению инвестиций является офисная недвижимость - 81%, доля торговой недвижимости составляет только 6%.
При этом 97% инвестиций пришлось на московский регион и только около 3% - на Санкт-Петербург. Вкладывать средства в проекты в другие регионы в связи с сохраняющимися высокими рисками инвесторы не торопятся.
Офисы
Существенно вырос спрос на офисные площади, что привело снижению доли вакантных площадей в офисных центрах в среднем до 15%.
Основная причина снижения объема свободных офисных площадей состоит в увеличении спроса как со стороны государственных, так и частных крупных российских и международных компаний.
Объем купленных и арендованных площадей во 2 квартале 2010 г. составил около 407 тыс. кв. м, а за 1 полугодие 2010 года – около 719 тыс. кв. м, что практически сравнялось с докризисными показателями.
Появился интерес к инвестициям в офисную недвижимость со стороны иностранных инвестиционных фондов, таких как UFG Real Estate, The Barwa Gazprombank Russia/CIS Real Estate Fund, VTBC-DB Real Estate Partner.
Среди наиболее значимых покупок можно отметить покупку корпорацией «РусГидро» офисного здания на ул. Малая Дмитровка, а среди наиболее крупных арендаторов - международные компании Panasonic, Avon, Nycomed и российские компании «Акрон» и «АйТи».
При этом во 2 квартале не было введено в эксплуатацию ни одного здания нового бизнес-центра классов «А» и «В».
Свободные офисные помещения в основном находятся в новых бизнес-центрах, а также в не очень привлекательных зданиях.
Торговля
На конец первого полугодия текущего года совокупный объем предложения торговых площадей составил около 2,91 млн.кв.м. До конца года ожидается ввод в эксплуатацию еще 390 тыс.кв. м торговых площадей. Общий объем качественных торговых площадей на 1 тысячу жителей на конец первого полугодия 2010 года составил 301,6 кв.м.
Средний уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы находится на уровне 8-10%. При этом, в успешных, качественных торговых центрах доля вакантных площадей не превышает 2-3%. В объектах, вышедших на рынок в кризисный период или имеющих непродуманную концепцию и неудачное местоположение, уровень вакантных площадей достигает 25-30%.
Заметно увеличилась активность торговых операторов. На рынок выходят новые участники (H&M, Uniqlo, анонсировали свое возвращение Diesel, Alexander McQueen и Stella McCartney, закрывшие российские бутики во время кризиса), хотя при этом по-прежнему продолжается закрытие ряда сетей.
В восприятии инвесторов торговая недвижимость по-прежнему остается одним из наиболее надежных вложений, причем наибольшей популярностью пользуются в настоящее время небольшие торговые центры, расположенные в спальных районах.

Июнь 2010

Примечания: Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок
Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США
Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 года

Вялотекущее оживление рынка на фоне стагнации экономики
По итогам мая 2010 г. экономика России демонстрирует оживление, что демонстрируют цифры, приведенные Минпромторгом в обзоре «О состоянии промышленного производства и розничной торговли в январе – мае 2010 года» от 25.06.2010 г. Между тем динамика ключевых показателей не вселяет большого оптимизма. Индекс промышленного производства в январе-мае 2010 года вырос на 10,3% по отношению к январю-маю 2009 года и только на 1,2% по отношению к апрелю 2010 года. При этом в мае 2010 года цены производителей промышленных товаров в обрабатывающих производствах выросли на 8,8% к декабрю 2009 года и на 2,3% к апрелю 2010 года. Экспорт увеличился на 59% к январю-апрелю 2009 года, что обусловлено в большей степени ростом средних цен экспортоориентированных товаров (на 21,6%). В то же время импорт вырос на 25,5% к январю-апрелю 2009 года, что обусловлено, в основном, увеличением физического объема поставок (на 24,3%). Оборот розничной торговли вырос в январе-мае 2010 года на 2,9% по отношению к январю-маю 2009 года и на 2,1% к апрелю 2010 года.
Таким образом, реальный рост демонстрирует только импорт, остальные индикаторам указывают скорее на стагнацию, нежели на рост.
Офисы
На рынке офисной недвижимости продолжает наблюдаться вялотекущее оживление. В среднем по рынку арендные ставки практически не изменились, хотя в отдельных качественных объектах повышение произошло. Повышение активности со стороны арендаторов наблюдалось в конце весны, сейчас отмечается некоторый локальный спад, который отчасти связан с сезонностью. Спрос на объекты расположенные в центре выше, чем на расположенные на периферии. Так около трети от общего объема сделок с офисными площадями в Москве были заключены в центральном деловом районе. Объем поглощения офисных площадей по итогам I полугодия может составить 800 тыс. кв. м, что на 28% больше, чем в 2009 году. Результатом стало снижение доли свободных площадей с 15% по результатам первого квартала до 13% по состоянию на июнь. Это привело к реальному росту цен на офисы, расположенные внутри Садового кольца, тогда как за его пределами цены продолжают снижаться. Так, сразу после кризиса окончательная цена сделки корректировалась иногда на 25% относительно заявленной. Теперь же дисконт не превышает 5-10 процентов.
Компания Akron Group закрыла сделку по продаже бизнес-центра «Бахрушин Хауз» фонду UFG Real Estate. Это первая институциональная инвестиционная сделка с 2008 года. «Бахрушин Хауз» - это офисное здание класса «А» площадюь 5 078 кв. м, расположенное в центральном районе Москвы, по адресу Бахрушина ул., 32 стр. 1. Арендаторами бизнес-центра являются международные и российские компании, в частности БиБиСи Россия, ВТБ 24, Мегафон, а также Russia Consulting. «Бахрушин Хауз» был продан в ходе реструктуризации портфеля компании Akron в странах Центральной и Восточной Европы. «В течение последних 18 месяцев, на рынке доминировали покупатели, приобретающие недвижимость для собственного использования. Значимость данной сделки состоит в том, что это первая транзакция с начала кризисных явлений в экономике», - заявил Томас Девоншир-Гриффин, директор по России и СНГ, глава отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle.
Торговля
В последнее время перед кризисом на рынок торговой недвижимости Москвы выводились достаточно крупные объекты с площадью более 60 тыс. м². В результате объем предложения после кризиса в 2009 году значительно превысил резко снизившийся спрос. При этом создание новых больших ТЦ не прекратилось. На рынок выходят проекты, анонсированные еще до кризиса, и появляются новые. В конце 2009 г. был введен в эксплуатацию ТРЦ «Золотой Вавилон» площадью 241 тыс. м², в июне 2010 г. - ТРЦ «Вегас» площадью 396 тыс. м². Осенью 2010 г. ожидается открытие Mall of Russia в Московском международном деловом центре «Москва-Сити» площадью 179 тыс. м².
На сегодняшний день уровень вакантных площадей в новых торговых центрах Москвы составляет 40–60%. Вновь выходящие на рынок торговые объекты испытывают серьезные трудности по привлечению арендаторов. Как следствие, многие торговые центры открываются частично и вводятся в эксплуатацию поэтапно. Так, например, в первом квартале этого года в торговом центре «Азовский» (Москва) был открыт только первый этаж, на котором располагается супермаркет «Перекресток». Несмотря на то, что сейчас предложение значительно превышает спрос, у рынка торговой недвижимости есть большой потенциал для развития.
В то же время в наиболее успешных и качественных торговых центрах доля вакантных площадей не превышает 2–3%, и они не испытывают проблем с подбором арендаторов. Качественные торговые центры с грамотно разработанной концепцией, вышедшие на рынок в докризисный период, уже не испытывают проблем с поиском арендаторов.

НА ГЛАВНУЮ