Индикаторы рынка недвижимости Санкт-Петербурга 2009 г.

 

Декабрь 2009 / Ноябрь 2009 / Октябрь 2009 / Сентябрь 2009 / Август 2009 / Июль 2009 / Июнь 2009 / Май 2009 / Апрель 2009 / Март 2009 / Февраль 2009 / Январь 2009 / Декабрь 2008 / Ноябрь 2008 

 

 

Декабрь 2009:

Индикаторы	31.12.2009	Изменение за декабрь 2009, %	Изменение с начала кризиса, %
Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв. м/мес.	33,6	-1,86%	-41,08%
Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв. м/мес.	23,2	3,92%	-39,51%
Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв. м	3373	-4,20%	-40,05%
Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв. м	3175	1,68%	-29,13%

 

Примечания: Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок
Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США
Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 года

 

Пролистывая календарь событий 2009 года, можно сказать, что он оказался гораздо более спокойным, чем ожидалось. Банкротства касались тех компаний, которые уже к началу кризиса испытывали финансовые трудности. Год выявил наиболее сильных игроков строительного рынка, очевидными стали преимущества и недостатки стратегий конкурентной борьбы управляющих и девелоперских компаний. В настоящее время лучше себя чувствуют девелоперы, которые ведут лояльную ценовую и арендную политику.
Нехватка финансирования, отсутствие выгодных условий кредитования и поиск соинвесторов остаются главными проблемами девелоперов. Банки ведут себя осторожно и консервативно, придерживая средства.
Однако тотального передела рынка и серьезного укрупнения каких-то игроков не произошло.
В 2009 году стал показательным и в отношении концепций объектов. Произошло четкое разграничение объектов (особенно в сфере торговой недвижимости) на успешные и неудачные. Преимущество в местоположении зачастую имеет определяющее значение.
Число сделок с коммерческой недвижимостью оставалось на низком уровне, предложение во всех секторах превышало спрос. К концу года падение цен и ставок практически остановилось, увеличилась покупательская активность населения.
В результате у инвесторов вырос интерес как к действующим успешным объектам, так и перспективным проектам и земельным участкам.
Несмотря на то, что в долларовом эквиваленте индикаторы рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга с начала 2009 года практически не изменились, рублевые цены продаж офисных и торговых зданий, равно как и арендные ставки (особенно на офисы) в течение года заметно падали.
Дальнейший сценарий развития рынка коммерческой недвижимости сильно привязан к макроэкономической ситуации и государственной политики.
Офисы
В 2009 году офисный сектор испытывал значительные трудности из-за резкого сокращения спроса. В связи с неопределенностью будущей доходности объектов, а также проблем с финансированием, большинство офисных проектов оказались замороженными, большая доля проектов претерпела реконцепцию с перепрофилированием преимущественно в жилую функцию.
Произошла существенная коррекция цен и ставок в высококлассном сегменте (ставки на высококлассные офисы упали за год на 25-30%).
В декабре 2009 года ставки аренды в бизнес-центрах класса А составляли 700-1900 руб. за кв. м в мес., класса В: 500-1000 руб. за кв. м в мес. с НДС, класса С: 300-850 руб. за кв. м в мес. (все ставки указаны с НДС). Общее повышение ставок в декабре относительно ноября обусловлено ростом максимальных ставок во всех сегментах.
Цены продаж офисов в декабре по сравнению с ноябрем 2009 года практически не изменились.
Торговля
В декабре 2009 года арендные ставки на торговые помещения немного снизились (на 1,9% по сравнению с ноябрем 2009), в спальных районах города они составляют 400-2500 руб./кв. м/мес., на проходных улицах - 800-3000 руб./кв. м/мес., торговые помещения на Невском пр. предлагаются по ставке 1500-7500 руб./кв. м/мес.
Спрос на аренду магазинов со стороны торговых операторов сохраняется, но арендаторы стали гораздо избирательнее в отношении выбора локации и концепции торгового центра.

 

 

Ноябрь 2009:

Индикаторы	30.11.2009	Изменение за ноябрь 2009, %	Изменение с начала кризиса, %
Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв. м/мес.	34,2	+0,4%	-39,96%
Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв. м/мес.	22,3	-3,3%	-41,79%
Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв. м	3521	-1,6%	-37,42%
Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв. м	3122	-4,5%	-30,30%

 

Примечания: Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок
Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США
Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 года

 

 

Октябрь 2009:

Индикаторы	31.10.2009	Изменение за октябрь 2009, %	Изменение с начала кризиса, %
Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв. м/мес.	34,1	+7,4%	-40,2%
Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв. м/мес.	23,1	+5,2%	-39,8%
Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв. м	3580	+3,1%	-36,4%
Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв. м	3270	+7,6%	-27,0%

 

 Примечания: Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок
Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США
  Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 года

 

Несмотря на некоторую экономическую стабилизацию, рынок недвижимости по прежнему остро испытывает негативное воздействие кризисных явления. Одним из наиболее важных последствий кризиса является отказ от строительства ряда коммерческих проектов и их реконцепция (как правило, урезание масштабов, часто переход в более низкий класс и сокращение количества функциональных составляющих). Финансовое положение девелоперов остается нестабильным, кредитование по-прежнему невыгодно, а для восстановления строительных работ необходимо привлекать дополнительные средства. Большинство из девелоперов активно ведут поиски соинвесторов, продолжаются переговоры о продаже доли в своих проектах. При этом, как правило, компании не афишируют свои намерения, предпочитая закрытые формы личных продаж.
Возврат к закрытости и непрозрачности рынка является еще одним отрицательным аспектом кризиса. За счет дефицита арендаторов и инвесторов, рынок становится информационно запечатанным. Собственники ведут переговоры лично с каждым из арендаторов и покупателей, и зачастую не придерживаются в их отношении единой политики. Поэтому реальные условия аренды и продажи неизвестны. Можно только догадываться, что в процессе переговоров речь идет о 10-30% дисконте от изначальной суммы сделки.
Из за сокращения спроса борьба за клиентов на офисном рынке идет настолько агрессивно, что из открытого доступа пропадают даже списки арендаторов бизнес-центров, чтобы их не переманили конкуренты. Предпочитая сэкономить на агентском вознаграждении, управленцы ведут переговоры самостоятельно и порой успешно. Консультанты в итоге помимо комиссионных теряют и информационную базу. Отсутствует информация о проведенных сделках и договорных условиях.
За счет разницы в финансовом положении собственников и увеличения как открытого, так и скрытого предложения, образуется высокий ценовой разброс. Отсюда новая сложность – формирование средней рыночной цены и адекватной оценки объектов недвижимости. Особенно это касается первичного рынка.
Осенью 2009 года в Санкт-Петербурге наблюдается рост показателей коммерческой недвижимости в долларовом исчислении. При этом если в сентябре цены и ставки в рублях были практически стабильны, в октябре был отмечен небольшой рост (1,5-3,5%) ставок и цен продаж коммерческой недвижимости в рублях. 4 квартал – традиционное время перезаключения договоров аренды и активизации сделок на рынке купли/продажи. По всей видимости, собственники вновь надеются на некоторое сезонное оживление на рынке и решили повысить договорные условия на ближайшее время.
Как мы сообщали ранее, основная коррекция в целом по рынку уже произошла к лету 2009 года. Многое конечно зависит от макроэкономической ситуации. Однако в настоящий момент мы наблюдаем наступившую стагнацию в рублевых ценах. Падение цен продаж и ставок возможно, но оно будет более локальным, точечным и касаться тех объектов, на которых, во-первых, предъявляется низкий спрос со стороны конечных пользователей/арендаторов, а во-вторых, финансовое состояние владельцев которых резко ухудшилось.
Из-за прекращения падения доходных показателей, весьма вероятен повышенный интерес к объектам со стороны потенциальных инвесторов.

Офисы:

Арендные ставки и цены продаж на офисы продолжали свое падение в рублях с октября 2008 года до августа 2009 года, начиная с осени, падение рублевых показателей остановилось, и к ноябрю 2009 индикаторы вернулись на уровень начала августа 2009 года. За счет укрепления курса национальной валюты в долларах рост оказался существенно более внушительным, и индикаторы вернулись к уровню января 2009 года.
Предложение продолжает пополняться новыми качественными площадями. При этом спрос со стороны арендаторов остается низким. Средняя заполняемость бизнес-центров класса А составляет 60-70%, класса В – 70-80%.0 Бизнес-центры, введенные в течение последнего года остаются незаполненными на 50-80%.0 Крупных сделок на офисном рынке аренды Санкт-Петербурга в октябре 2009 года декларировано не было.
Среди продаж офисных зданий следует отметить сделку Фонда имущества, который повторно продал Дом культуры им. Цюрупы. В этот раз покупателем стало ООО «Олда». Сумма сделки - 74,2 млн. рублей. В итоге цена приобретения упала примерно на 50% с 900 USD/кв. м до 600 USD/кв. м.

Торговля:

К началу ноября 2009 года арендные ставки в спальных районах центре города составляют 500-1500 руб./кв. м/мес., на проходных улицах 1000-2500 руб./кв. м/мес., торговые помещения на Невском пр. предлагаются по ставке 1200-3000 руб./кв. м/мес. Максимальная ставка составляет 4000 руб./кв. м/мес., тогда как еще весной 2009 года встречались предложения по 7000 руб./кв. м/мес., а год назад собственники могли запрашивать все 10000-12000 руб./кв. м/мес. за наиболее лакомые места.
Спрос на торговые помещения остается достаточно стабильным. Волна закрытий магазинов и сворачивания планов торговых компаний практически завершилась к лету 2009 года. Осенью закрытие магазинов происходит существенно меньшими темпами и касается, прежде всего, удаленных и изначально неудачных объектов. В наиболее выгодном положении сейчас находятся торговые центры, ориентированные на средний класс, имеющие удобную транспортную доступность с хорошим пулом арендаторов и вместительной парковкой. В таких центрах ротация арендаторов происходит даже с выигрышем для торгового объекта за счет привлечения более сильных брендов: в ТРЦ «Мега» вместо «Banana-Mama» открывается универмаг «H&M», среди удачной смены операторов можно назвать появление гипермаркета «ОКей» вместо «Наш» в ТРЦ «Гранд-Каньон», «Карусель» вместо «Мосмарт» в ТРЦ «Июнь», магазина «Дети» вместо «Plato» в ТРЦ «Заневский Каскад» и др. Местоположение было и остается самым важным фактором успешности. Так, брокеры строящегося ТРЦ «Galeria» на пл. Восстания (самая проходная точка города) заявляют о сдаче 40% торговых площадей еще за год до сдачи комплекса (арендопригодная площадь ТРЦ «Galeria» - 93 400 кв. м).
Тем не менее, большинство торговых операторов говорят о сокращении объемов продаж. Ритейлеры пытаются бороться с падением прибыли за счет сокращения ассортиментной линейки, перехода в более дешевый сегмент, экономии на рекламе и административных издержках, более поздней сезонной смены коллекций. По всей видимости, новые кардинальные решения, связанные с развитием сети, будут приниматься на основании итогов года и макроэкономических прогнозов на 2010 год.
Продолжается процесс роста просроченной задолженности строителями и девелоперами перед кредиторами и продажи банками заложенного имущества. Так, в октябре Сбербанк России заявил о требовании продажи ТЦ «Измайловский» на 1–й Красноармейской улице, 15, принадлежащего девелоперу «РТМ». Стартовая цена определена на уровне 272 млн. рублей.
Площадь комплекса составляет 7 тыс. кв. м. Девелопер заложил его Сбербанку в качестве обеспечения по кредиту в $9 млн., который девелопер должен был вернуть еще в апреле.

 

  

Сентябрь 2009: 

Индикаторы	30.09.2009	Изменение за сентябрь 2009, %	Изменение с начала кризиса, %
Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв. м/мес.	31,7	+7,2%	-44,3%
Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв. м/мес.	21,9	+1,8%	-42,8%
Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв. м	3473	+7,0%	-38,3%
Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв. м	3041	+7,5%	-32,1%

 

 Примечания: Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок
Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США
Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 года

 

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости в целом стабильна, цены и ставки в рублях чуть приподнялись до уровня июля 2009 года, кардинальных перемен не произошло. В сентябре спрос на валюту резко сократился и наблюдалось укрепление рубля. За счет этого индикаторы цен и ставок на магазины и офисы в долларах показывают довольно значительный рост за месяц. Тем не менее, спрос на коммерческую недвижимость остается на низком уровне. Строительные компании пытаются погасить долги и привлечь дополнительные средства путем продажи доли компаний. Так группа ЛСР в сентябре продала 4,5% уставного капитала, холдинг RBI ведет переговоры о продаже 24,99% акций компании. Доля просроченной задолженности строителями и девелоперами у банков растет. Сбербанк и фонд имущества Петербурга создали компанию, которая будет через аукцион продавать залоги по просроченным кредитам банка и имущество предприятий-банкротов.
Офисы
Пожалуй, самым громким событием на офисном рынке Санкт-Петербурга в сентябре 2009 года стало утверждение правительством Санкт-Петербурга высоты в 403 м «Охта-центра» компании «Газпром». ЮНЕСКО выступает категорически против строительства этой офисной башни, так как небоскреб нарушит сложившийся архитектурный облик города.
Торговля
Благодаря сезонному росту продаж в начале осени розничные торговые предприятия почувствовали некоторое облегчение. Большинству из торговых операторов удалось сократить издержки за счет арендной платы и оптимизации внутренних процессов. В случае, если макроэкономическая ситуация останется стабильной, розничные сети справятся с кризисом и продолжат свое развитие. Возможна смена форматов и переход в более низкий ценовой сегмент.

 

 

 

 

 

Август 2009: 

Индикаторы	31.08.2009	Изменение за август 2009, %	Изменение с начала кризиса, %
Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв. м/мес.	29,6	-0,9%	-48,0%
Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв. м/мес.	21,5	+0,7%	-43,8%
Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв. м	3247	-1,7%	-42,3%
Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв. м	2829	-4,4%	-36,8%

 

 Примечания: Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок
Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США
Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 года

 

 

 

 

 

Июль 2009: 

Индикаторы	31.07.2009	Изменение за июль 2009, %	Изменение с начала кризиса, %
Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв. м/мес.	29,9	-7,1%	-47,0%
Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв. м/мес.	21,4	-5,2%	-40,4%
Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв. м	3303	-7,2%	-43,2%
Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв. м	2960	-2,9%	-42,3%

 

 Примечания: Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок
Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США
Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 года

 

 

 

 

Июнь 2009:

Индикаторы	30.06.2009	Изменение за июнь 2009, %	Изменение с начала кризиса, %
Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв. м/мес.	32,2	-2,4%	-43,4%
Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв. м/мес.	22,6	-4,2%	-41,0%
Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв. м	3560	-2,7%	-36,7%
Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв. м	3050	-7,4%	-31,9%

 

 Примечания: Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок
Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США
Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 года

 

 

Май 2009: 

Индикаторы	31.05.2009	Изменение за май 2009, %	Изменение с начала кризиса, %
Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв. м/мес.	32,8	6,6%	-42,5%
Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв. м/мес.	23,4	5,9%	-38,4%
Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв. м	3605	4,0%	-35,3%
Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв. м	3267	3,9%	-27,1%

 

Примечания: Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок
Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США
Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 года

 

 

 

 

Апрель 2009:

Индикаторы	30.04.2009	Изменение за апрель 2009, %	Изменение с начала кризиса, %
Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв. м/мес.	31	5,1%	-46,0%
Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв. м/мес.	22	-2,9%	-42,2%
Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв. м	3470	0,5%	-38,4%
Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв. м	3150	3,5%	-29,8%

 

Примечания: Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок
Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США
Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 года

 

 

 

Март 2009:

Индикаторы	31.03.2009	Изменение за март 2009, %	Изменение с начала кризиса, %
Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв. м/мес.	29	-0,3%	-48,6%
Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв. м/мес.	23	0,4%	-40,5%
Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв. м	3352	2,9%	-38,7%
Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв. м	3040	4,7%	-32,1%

 

Примечания: Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок
Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США
Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 года

 

 

Февраль 2009:

Индикаторы	28.02.2009	Изменение за февраль 2009, %	Изменение с начала кризиса, %
Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв. м/мес.	29	-1,5%	-48,4%
Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв. м/мес.	23	-5,3%	-40,7%
Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв. м	3354	-0,3%	-40,4%
Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв. м	2903	0,4%	-35,2%

 

Примечания: Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок
Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США
Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 года

 

 

 Ноябрь 2008 - декабрь 2008 - январь 2009:

Индикаторы	01.11.2008	29.12.2008	02.02.2009	Изменение за январь 2008 %	Изменение за ноябрь 2008- январь 2009, %
Средняя арендная ставка на торговые помещения, руб./кв. м/мес.	1400	1178,8	1079,2	-8,4%	-22,9%
Средняя арендная ставка на офисные помещения, руб./кв. м/мес.	960	859,4	866,8	0,9%	-9,7%
Средняя цена продажи торговых помещений, руб./кв. м	143000	144134	121632	-15,6%	-14,9%
Средняя цена продажи офисных помещений, руб./кв. м	114000	113859	104541	-8,2%	-8,3%

                                                   

Примечание: цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок