Александр Ольховский: «Для застройщика крайне опасно движение вниз»

К осени 2008 года рынок недвижимости пришел в том состоянии, когда за нешним спокойствием хочется увидеть что-то большее. Чего ждать в дальнейшем? Нового подорожания жилья, стагнации, коррекции или, может быть, снижения цен – ведь должны же, наконец, заклинания о «доступном жилье» привести к реальным изменениям на рынке. «Где жить» задал несколько вопросов об особенностях текущего момента человеку, заинтересованному, но имеющему компетентный взгляд «со стороны»: Президенту Гильдии управляющих и девелоперов, вице-президенту - управляющему директору ОАО «Банк ВТБ» Александру Ольховскому. Вот что он ответил. - Почему выросла цена жилья? - Меня беспокоит тот бурный рост, который произошел на рынке с начала 2008 года. В начале года наблюдался устойчивый платежеспособный спрос при сложившейся на тот момент цене.Резкое изменение стоимости квадратного метра естественным путем ведет к снижению этого спроса.И чем быстрее происходит изменение цены,тем более вероятным становится возникновение кризиса на рынке жилья. - Нынешняя цена отражает рыночную ситуацию? - Очевидно, что сейчас спрос на квартиры менее интенсивный чем он был в начале года. Многие девелоперы сейчас объясняют это сезонным спадом продаж. Я придерживаюсь другой точки зрения,как я уже говорил, нынешнее затишье - следствие снижения платежеспособного спроса. Во-первых, доходы населения росли значительно меньшими темпами, чем стоимость жилья. Во-вторых, снизилась доступность ипотеки – увеличилась стоимость обслуживания кредитов, ужесточились требования к заемщику. Надо учитывать, что «спекулятивный спрос» практически ушел с рынка, и «инвестиционных продаж» стало значительно меньше. Я думаю, будет небольшой «скрытый» откат цен. - Вы считаете, что жилая недвижимость будет дешеветь? - Неблагодарная вещь прогнозы, особенно для этого сегмента. По моему мнению, до конца 2008 года цена предложения будет находится, на том уровне на котором находится сейчас. Падение будет «скрытым». Базовая цена метра жилья будет оставаться на прежнем уровне, а девелоперы будут проводить активную маркетинговую политику по стимулированию продаж:предлагать всевозможные бонусы, подарки, акции и пр.. - Снизится ли цена после ввода на рынок крупных проектов? - Все эти проекты растянуты на годы. Более того, не известно будут ли они реализованы в заявленном графике. Сегодня мы можем констатировать, что объем предложения жилья на рынке в этом году существенно снизился. Это касается не только Петербурга. - Городское правительство уверяет, что срыв сроков ввода будет наверстан к концу года… - Если говорить о ближайшем горизонте в 5 лет,, заявленные 3 млн м2 жилья в среднем за год - это совершенно нормальный объем для Петербурга удовлетворяющий текущие нужды. Но мне кажется, что запланированный объем ввода в этом году достигнут не будет. На данный момент объемы снизились, к показателям первого полугодия прошлого года и наверстать их за счет второго полугодия будет нелегко. - Иными словами, в «открытую» цена не упадет? - Надо понимать, что для застройщика крайне опасно движение цены вниз. Как только ценовой тренд разворачивается, начинаются неблагоприятные параллельные процессы. Во-первых, сокращаются инвестиционные продажи . Во-вторых, конечные потребители откладывают покупку в надежде минимизировать свои затраты. На этом фоне банки, с целью снижения собственных рисков могут увеличить первоначальный взнос. При таком неблагоприятном варианте развития ситуации , рынок может потерять не 5%, а 15% .0 А дальше, больше - это как снежный ком.Поэтому застройщики сделают все чтобы ощущения падения цены у покупателей не возникало.. - Как рынок переживает кризис ликвидности: не вызовет ли это передела рынка в будущем? - Мне проще говорить о кризисе ликвидности в разрезе рынка коммерческой недвижимости. Хотя процессы и в жилищном сегменте схожие. За последние несколько лет, девелоперы привыкли занимать деньги относительно не дорого. Кредитные ставки, которые сейчас предлагают банки, кажутся им необычайно высокими.Сегодня, 16-18% годовых, является практически стандартной ставкой для проектного финансирования. Если раньше можно было легко получить кредит на 7 лет, а в ряде банков и на 10 лет, сейчас этот срок сократился до 3 лет. Если кто-то получит кредит на 5 лет - это уже большое достижение.При этом в проектном финансировании источником возврата заимствований являются потоки из самого проекта. Что можно сделать за этот срок? Построить, в лучшем случае заполнить объект арендаторами. и провести инвестиционную продажу что бы рассчитаться с банком. А если не будет покупателя в этот момент? Сразу возникает вопрос возврата заемных средств. Поэтому на фоне кризиса ликвидности риски девелоперов особенно высоки. Именно поэтому многие девелоперы рассматривают возможности по реструктуризации своего собственного портфеля – избавляются от менее эффективных проектов в основном находящихся на завершающей стадии и вкладывают вырученные средства в девелоперские проекты находящиеся на более ранней стадии. Кроме того надо учитывать, что в Петербурге многие из заявленных проектов - слишком большие, что бы реализовывать их за счет собственного капитала компаний, а кредитные ресурсы,и другие формы привлечения средств на рынках капитала стали менее доступны.Все эти составляющие конечно же изменят рынок Санкт-Петербурга в будущем Получается, что многие земельные участки будут просто заморожены. Однако цена на землю продолжает увеличиваться. В какой-то момент времени цена на землю оказалась настолько высокой, что покупая землю по рыночной стоимости можно было рассчитывать на доходность адекватную рискам лишь при условии того, что рынок недвижимости будет продолжать расти. Сейчас стоимость земельных участков расти перестала. А на крупные участки цена и вовсе начала снижаться. На рынок уже пришли все крупнейшие российские игроки, реализующие жилищные проекты, поэтому продать сегодня большой участок - задача непростая.

НА ГЛАВНУЮ