Олег Барков: «Это не просто развитие. Это возвращение к нормальной жизни».

Генеральный директор Knight Frank Санкт-Петербург Олег Барков полагает, что рынок недвижимости города находится на переломном этапе – требования к объектам недвижимости меняются во всех секторах рынка.

Основной итог года – это существенное обострение конкуренции, в основном, в сегменте эконом и комфорт-класса: на лицо превышение предложения над спросом.
Рост цен привел и к увеличению требований к качеству – рынок перестал сметать все, что есть - на первый план выходит репутация компании и качество ее работы. Хорошие квартиры в хороших местах продаются без особых проблем. Но надо понимать, что за 2 – 3 тыс. долларов за кв.м. в сегменте эконом-класса рынок уже не станет поглощать все подряд. Меняется и психология потребителя – увеличивается спрос на квартиры с готовой отделкой или хорошей подготовкой под нее..Эта тенденция изначально была характерна для сегментов эконом и комфорт класса, но знаковым событием 2007 года стало появление первых проектов и в элитном сегменте, правда, это относится к реконструкции зданий в историческом центре города.

Хитом сезона, безусловно, стали мегапроекты. Если несколько лет назад «Балтийская жемчужина» стояла особняком как крупнейший девелоперский проект, то теперь в городе заявлены проекты, которые, будут намного превосходить «китайский квартал» и по площадям, и по инвестициям. Речь о проектах в Конной Лахте, в «Северной долине», на Пулковском шоссе, в Кудрово... В начале ноября было заявлено о приобретении группой ЛСР земель совхоза Ручьи, где будет реализован проект комплексной квартальной застройки на 9 млн. кв.м.

Еще одной тенденцией стал выход девелоперов за пределы города. Компании начали строить и жилье, торговую и офисную недвижимость в Ленобласти. Это тоже показательно.

Некоторые практики уверяют, что мегапроекты – это от безысходности – земли в городе для точечных проектов не осталось, поэтому волей-неволей приходится браться за освоение крупных участков, а экономика проектов одинакова – что при реализации точечного проекта, что при комплексном освоении территорий.

Я не соглашусь с такой точкой зрения. Точечная застройка не умрет, будут работать как компании, которые реализуют проекты квартальной застройки, осваивающие по 400 га, так и компании, работающие с 2-3 объектами. Но разница между такими проектами конечно же есть – экономия идет на масштабе – для 2-3 домов нужен штат из 10 -20 менеджеров, а чтобы реализовать проект квартальной застройки – 40 -50. Такое же или примерно такое же соотношение характерно для всех постоянных затрат – они растут, к примеру, в 2-3 раза, а оборот компании – в 5 – 7 и более. Но тем не менее каждый будет заниматься своим бизнесом.

Как вы охарактеризовали бы развитие офисного рынка в уходящем году?

Он развивался динамично, но пока все еще находится на начальной стадии формирования. Сейчас объем высококлассных офисных помещений (с учетом и тех, что еще только строятся) в Петербурге составляют около 350-400 тыс. кв.м. Для сравнения - в Хельсинки этот показатель составляет 5 млн. кв.м. , а в Париже – 20 млн. кв.м. Ясно что пока предложение ниже спроса. Я не говорю о том, что бизнес-центры класса С - это наше собственное российское изобретение. Но ситуация меняется, растет качество, улучшается архитектура. Сюда уже пришли мировые имена – архитекторы Norman Foster, Erick van Egeraat, Kisho Kurokawa, архитектурные бюро Chapman Taylor, RMJM и другие.

Как вы отнесетесь к заявлению, что офисные центра класса А устаревают морально и технологически уже через 5 лет после ввода в строй?

Я бы сказал, что это более длительный срок, но, действительно, через 25-30 лет требуется серьезная реновация. Но обновление вообще требуется постоянно. Сейчас в мире наблюдается такая тенденция: недвижимость строят с запасом прочности не более чем на 50 лет, строить навечно бессмысленно. В городах Европы полным ходом идет снос небоскребов, построенных в 60-ые годы, чтобы построить на их месте еще более эффективные объекты недвижимости. Поэтому очевидно, что при таком подходе требуется постоянно поддерживать бизнес-центр в нормальном состоянии. Хотя есть и иная ситуация: аренда в архитектурных памятниках может быть не так эффективна, как в новом здании, но стоит она дороже – именно потому что памятник. Это престижно. То же самое можно сказать и о новом строительстве. В последние 10-15 лет сформировался новый взгляд – архитектурная неординарность может приносить более высокий доход. Классический пример – «огурец» сэра Норманна Фостера в Лондонском Сити
Если говорить о перспективах – вероятно, те бизнес-центры, которые не испытывают проблем с арендаторами года через 2-3 почувствуют усиление конкуренции и перед ними встанет вопрос улучшения качества управления и эксплуатации своими бизнес-центрами.

А с торговлей какова тенденция? В начале года все прогнозировали, что насыщение произойдет уже в середине года. Но осенью уже прогнозы были не столь категоричны – комплексы продолжают строиться и пока проблем с их посещаемостью вроде бы не предвидится.

В торговле сейчас наблюдается определенное насыщение. Но то, что мы наблюдаем это не просто развитие. Это возвращение к нормальной жизни - многие возвращают себе то, что потеряли 15 лет назад – везде доходы улучшаются, люди хотят жить качественнее. Поэтому это можно назвать возрождением. Я бы сказал, что присутствует усталость потребителей от традиционных торговых центров. Все уже привыкли к мега-боксам, таким как О’Кей, Карусель, Мега-ИКЕА и т.п. Конкуренция переходит в качественный сегмент. И люди становятся бескомпромиссны в вопросах качества. А пока ситуация для торговых центров складывается не лучшим образом – везде одни и те же марки, среднеценового и нижнеценового сегментов. И в итоге все за покупками ездят за границу. Потому что там можно одеться и качественнее и дешевле. Поэтому рынок ждет новых операторов.

В последнее время возросло число сделок по приобретению уже готовых объектов недвижимости – западные фонды активно скупают готовые торговые центры. По вашему мнению, число подобных сделок будет расти или она останется примерно такой же как и сейчас?

На устоявшихся рынках это одна из наиболее распространенных схем работы с недвижимостью. Есть ленд-лорды (владельцы земельных участков или недвижимости), есть девелоперы. Даже чаще в процессе участвуют три стороны – это владелец, инвестор и фи-девелопер (от английского Fee-плата), то есть последний это тот, кто привлекается со стороны для реализации проекта по заказу. Фи-девелопер берет на себя все риски по реализации проекта – инвестор же выкупает его после реализации, нередко для последующей перепродажи. И наличие институциональных инвесторов – повсеместная практика – свободных денег много, банкам напрямую финансировать такие проекты во многих странах запрещено, поэтому не удивительно, что операции с недвижимостью ведутся через различные фонды. Эта схема работы набирает силу и среди российских инвесторов. К слову сказать, заметную активность стали проявлять в этом плане инвесторы из республик бывшего СССР, в частности, из Казахстана.

А как обстоят дела со складской недвижимостью? Вы ранее говорили, что на рынке наблюдается острый дефицит складов. Но практики, которые занимаются непосредственно строительством, заявляют, что разговоры о дефиците – на самом деле просто выдумка риэлтеров, которые таким образом облегчают себе продажу проектов. На на самом деле, якобы, никакого дефицита нет. Даже, скорее, ситуация обратная.

Мы никогда не говорили, что в городе дефицит. Речь всегда шла о сбалансированном развитие спроса и предложения. Этот рынок гораздо более чувствителен к колебаниям спроса. И избыток предложения может возникнуть тут гораздо легче, чем, скажем, на рынке офисной или торговой недвижимости. Допустим, на рынке жилья ввод одного объекта вряд ли как-то может повлиять на картину – на фоне ввода 2,5 млн. кв.м один дом площадью 15 тыс. кв.м будет практически незаметен. На рынке складов сейчас ситуация принципиально иная – он пока недостаточно развит и сдача одного большого складского проекта 100-200 тыс.к.в.м. может означать вывод на рынок 10% новых площадей от общего количества высококлассных складов в городе. Поэтому здесь нужно быть предельно аккуратным. И действительно, активность некоторых компаний в этом направлении может вызывать риск, что возникнет переизбыток площадей.

Может как то повлиять на рынок коммерческой недвижимости Петербурга кризис ликвидности, который мы наблюдаем последнее время?

Он может повлиять на то, что реализация некоторых проектов может быть отложена. На какой срок - трудно прогнозировать. Оптимисты называют февраль-март. Почему? Потому что банковская система России не изолирована от остального мира. Часто для финансирования крупных проектов деньги привлекаются на международных рынках. Сейчас это стало сложнее по причине мирового кризиса ликвидности.

Говорить об удорожании ипотечных кредитов по-моему нет оснований. По крайней мере, я сужу по Сбербанку – его поведение во многом является для рынка определяющим. А он пока ставки не повышал.

НА ГЛАВНУЮ