Александр Шарапов о том как сделать бизнес-центр доходным

За полгода доходность существующих бизнес-центров снизилась в долларах в среднем на 40 процентов. Как оптимизировать издержки и увеличить доходность объекта рассказывает президент Becar Realty Group Александр Шарапов.  

Александр Олегович, на сколько в принципе возможно снизить расходы на эксплуатацию объекта офисной недвижимости?

Увеличение доходности бизнес-центра складывается из двух задач: 1) оптимизация расходов и 2) увеличение прибыли. Сегодня Becar является партнером компании NAI Global в управлении недвижимостью и европейского альянса EASI в эксплуатации и клининге недвижимости. Таким образом, мы имеем возможность изучить не только российский, но и мировой опыт эксплуатации объектов коммерческой недвижимости. Мы исследовали мировую практику по оптимизации расходов на содержание бизнес-центров и поняли, что по рынку Петербурга на сегодняшний день возможно снижение расходов по сравнению с докризисным периодом на 20-30 процентов.

Какие объекты оказались в более выигрышном положении сейчас?

На текущем рынке в более выгодном положении оказываются бизнес-центры с грамотной концепцией и продуманной инженерной инфраструктурой. Практика показывает, что это, как правило, объекты, на которых управляющие и эксплуатирующие компании привлекались еще на этапе строительства. На растущем рынке лишь самые прозорливые собственники так действовали. Когда постоянно увеличивается сама стоимость объекта, многие вопросы его доходности отходили на второй план. Теперь, когда собственники считают каждую копейку, оптимизировать плохо спроектированную инженерию достаточно дорого и не всегда просто .

Чем собственнику может помочь эксплуатационная компания на этапе строительства?

Специалисты по эксплуатации, которые зашли на возводящийся объект, как минимум, существенно экономят затраты на подготовку здания к эксплуатации. Работы эксплуатирующей службы на возводящемся объекте заключаются в контроле строительно-монтажных работ по утвержденному проектному плану строительства. Специалисты по эксплуатации становятся для собственника глазами и ушами на объекте: ведь служба эксплуатации заинтересована в том, чтобы подрядчики выполнили все работы по объекту в строгом соответствии с проектной документацией, так как именно ей предстоит объект эксплуатировать. Иногда даже малейшее отступление от согласованного проектного плана выливается в огромные затраты для собственника в момент эксплуатации. Например, в ходе строительно-монтажных работ на одном из объектов, где мы делали предэксплуатацию, генподрядчик по предварительному проекту закупил осветительные приборы. Наши специалисты вовремя выяснили, что эти приборы не подходят для торговых площадей. Светильники были заменены до установки, собственник сэкономил около 40 тыс. долларов.

Некоторые компании (как, например, EASI Becar) в рамках предэксплуатации предлагают клиентам технический консалтинг. Эта услуга позволяет сократить расходы собственника на подготовку и оснащение здания для эксплуатации и последующее его содержание. Специалисты EASI Becar, учитывая функциональное назначение объекта, подбирают инженерные системы и техническое оборудование с оптимальными для объекта характеристиками и мощностями. Таким образом, гарантируется наилучшее соотношение цена/качество инженерно-технического обеспечения здания.

А если собственники объекта не были столь прозорливыми и не привлекали эксплуатационную компанию на этапе строительства объекта, неужели для них существующая ситуация – тупик?

Нет, конечно, грамотно сократить издержки можно на эксплуатацию практически любого объекта. Чтобы определить, за счет чего оптимизировать затраты на содержание БЦ, нужно провести аудит эксплуатационных расходов. Они состоят из оплаты 1) субподрядных работ, 2) инструментов и оборудования, 3) расходных материалов и ЗИП, 4) фонда оплаты труда сотрудников и 5) накладных расходов. Обычно уже на этапе аудита выявляю тся затраты, которых можно избежать.

Можете привести примеры, за счет чего возможно сокращение расходов на эксплуатацию и клининг объекта?

Во-первых, сократить издержки в некоторых случаях можно за счет отказа от субподряда. Например, если у эксплуатирующей компании есть лицензия и техническая база на обслуживание эскалаторов, все соответствующие работы такая компания может выполнять сама. Можно отказаться от субподряда по обслуживанию технических средств охраны и видеонаблюдения объектов (мы сэкономили нашим клиентам 15 процентов расходов).

Кстати, имея лицензию, компания может сама начать оказывать субподрядные услуги и дополнительно заработать.

Во-вторых, сэкономить ресурсы собственника можно за счет оптимизации коммунальных расходов. Некоторым арендаторам имеет смысл устанавливать на объектах индивидуальные счетчики воды и электроэнергии. Например, если помещение арендуется под кафе или ресторан, то потребление электроэнергии и воды по факту зачастую превышает заложенные в арендную ставку средние показатели. Тогда часть коммунальных платежей вынужден нести собственник. Установка индивидуальных счетчиков позволяет удерживать с арендаторов стоимость электроэнергии и воды по факту их потребления, тем самым уменьшая затраты собственника на коммунальные расходы.

Многие компании сокращают расходы, увольняя людей. Насколько это действенная и необходимая мера в существующих условиях?

Фонд оплаты труда сотрудников, действительно, самая затратная часть расходного бюджета на содержание практически любого объекта. Зарплата работников – это порядка 70 процентов всех операционных расходов на эксплуатацию бизнес-центра. Поэтому, несмотря на психологические и юридически сложности, с людьми иногда приходится расставаться. При этом важно сохранить прежнее качество услуг.

Департамент эксплуатации EASI Becar еще до начала кризиса провел работу по обучению и оптимизации штата для того, чтобы сотрудники стали универсальными специалистами, способными решать широкий круг вопросов своей сферы. В кризис мы запустили этот процесс в практику, и за полтора месяца перешли на новую схему работы, позволившую в среднем на четверть сократить расходы собственников.

Хорошо, со способами сокращения расходов на содержание бизнес-центра более-менее понятно. А как можно увеличить доходную часть бюджета объекта?

Чтобы сохранить и увеличить прибыль собственника нужно сделать все, чтобы, во-первых, удержать имеющихся арендаторов и, во-вторых, привлечь новых. На сегодняшний момент доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса «А» оценивается в 12-20 процентов, класса «В» и «В+» - в 10-17 процентов. В недавно сданных бизнес-центрах заполняемость редко превышает 30 процентов.

Конечно, чем шире охватывается круг потенциальных арендаторов , тем ниже процент вакантных площадей на объекте. Чтобы привлечь максимальное число потенциальных клиентов эффективны - оптимальная нарезка площадей и гибкий подход к арендатору. Привлечь арендаторов можно разнообразными бонусами, например, 1-2 бесплатных парковочных места или увеличение арендных каникул.

Сейчас очень важен индивидуальный подход к задачам собственника объекта, так как у каждого из них своя рыночная стратегия и ситуация: если одному важно заполнить бизнес-центр арендаторами, которые будут оплачивать хотя бы коммунальные расходы, то для другого вопрос стоит ребром - сдать дорого, или не сдать вообще. 

НА ГЛАВНУЮ