Юрий Кольцов: «Рынок, кризис, лампочки»

Заместитель генерального директора компании VMB Trust Юрий Кольцов рассказал «ДН» о терминологической путанице, недальновидности собственников, классике жанра техзаданий и подлинной экономии.

– Юрий Викторович, деятельность, связанную с управлением, эксплуатацией, техническим об служиванием коммерческой не движимости, часто обозначают термином facility management. В чем его отличие от таких понятий, как «управление», «обслуживание»?

Понятие facility, по-моему, бо-лее емкое, чем просто эксплуата-ция. Это комплекс мероприятий по содержанию и использованиюпомещений, включая техническое, санитарное обслуживание, обеспечение безопасности. При этом в техническое обслуживание входит множество мероприятий, характер которых зависит от функционального назначения объекта. У нас до сих пор не приняты единые стандарты, в которых бы указывалось, чем отличаются разные виды деятельности по управлению и эксплуатации объектов. Например, управляющая организация заявляет: «Мы взяли в управление объект». А подразумевает под этим эксплуатацию здания. Или наоборот. Из-за этого часто возникает путаница при проведении конкурсов на управление и обслуживание объектов, которые объявляют собственники последних. К примеру, одна компания выставляет цену за комплексное обслуживание объекта (включающее и управление, и эксплуатацию), а другая – только за эксплуатацию. Соответственно, цена у второй ниже. Собственник же часто смотрит именно на стоимость услуг, не углубляясь в содержание коммерческого предложения. В результате выигрывает тот, кто предложил наименьшую цену. А потом собственник выясняет, что получит за эти деньги вовсе не те услуги, на которые рассчитывал.

– Разве в условиях конкурса не указывается, чего собственник хочет от компании?

Не так давно мы получили техническое задание от одного уважаемого банка на 180 страницах. Это классика! Из него все понятно: что от тебя требуют, какие результаты хотят в итоге получить. Но сегодня это скорее исключение, чем правило. Зачастую из условий конкурса невозможно понять, что собственник объекта хочет получить в итоге. Вот реальный пример подобного технического задания: общая площадь объекта – свыше 8 тыс. кв. м, но обслуживать при этом нужно только 2,3 тыс. кв. м. Как это сделать? Вычленить часть электро- или тепловой установки и обслуживать только то, что входит в указанную площадь? Как организовать систему безопасности? При этом основные условия конкурса – наименьшая цена и скорость подачи предложений.

– Как кризис повлиял на требования собственников к управляющим компаниям?

Сегодня требуется прежде всего снижение затрат при повышении качества обслуживания. Есть разные способы достичь этого: можно ввести абонентское обслуживание объектов или добиться присутствия на объекте оптимального количества сотрудников путем проведения организационных мероприятий. Очень важную роль в период кризиса стали играть планирование и выделение перечня приоритетных работ, которые позволили бы сохранить качество при минимуме финансовых затрат. Используются также новые технологии и расходные материалы, которые позволяют сэкономить на обслуживании. Например, на одном из объектов около 70% затрат на обслуживание электрооборудования составляет замена ламп. Первоначально были установлены обычные лампы накаливания. В результате замены их на энергосберегающие нам удалось снизить эти затраты почти на 30%.0 Или еще пример: на нашем объекте, который проектировался и строился до кризиса, нам удалось добиться полной переделки всей слаботочной системы. Мы обнаружили, что система видеонаблюдения обустроена слишком неэкономично. Компания, которая занималась ее проектированием и монтажом, предлагала установить на объекте около 40 видеокамер. Мы доказали, что если правильно учесть потоки людей в здании и грамотно определить цели, которые стоят перед системой видеонаблюдения, то камер понадобится значительно меньше. Соответственно, их монтаж и обслуживание обошлись значительно дешевле, а эффективность работы системы стала выше.

– Есть в вашей практике примеры, когда при помощи грамотного управления удалось возобновить полноценное функционирование «умирающих» объектов?

Таких примеров довольно много, ведь в этом и состоит одна из основных наших целей. Мы занимаемся управлением с 1993 года, так что были свидетелями угасания и возрождения многих коммерческих объектов. В числе тех, которые благодаря грамотному управлению вышли на хорошие коммерческие показатели, можно отметить бизнес-центры «ТВ-Полис», «Энергетиков, 37», «Пискаревский, 25», «Югра», бизнес-парк «Остров».

– Чем нынешний кризис принципиально отличается от предыдущего применительно к сфере управления коммерческими объектами?

Во многом ситуация повторяется. Снова стали востребованы кризис-менеджеры, но задачи, стоящие перед ними, в какой-то степени сложнее. Например, в конце 1990-х годов за счет кредитных средств возводились только единичные объекты. Сейчас это обычная практика. А потому управляющие компании должны обеспечить такую доходность объектов, которая позволит вернуть эти кредиты несмотря на кризис. Кроме того, отличие состоит еще и в том, что рынок управляющих и эксплуатирующих компаний со времен прошлого кризиса стал гораздо шире, поэтому уровень конкуренции среди УК стал значительно выше, чем десять лет назад. В целом, на мой взгляд, кризис для управляющих и эксплуатирующих организаций – положительное явление. Он дает толчок для поиска новых управленческих и технических решений, применения более эффективных технологий, более взвешенного подхода к расходованию средств. Думаю, как для УК, так и для девелоперов это хороший опыт, который пригодится им в работе и после кризиса.

Беседовала Ольга МЯГЧЕНКО (Деловая Недвижимость) 

НА ГЛАВНУЮ