Залоговая недвижимость оттягивает карман

До 40% самарской недвижимости числится на балансе банков 

Самарский рынок залоговой недвижимости банков продолжает расти и измеряется уже десятками миллиардов рублей. Большинство финансистов в ожидании роста цен на квадратный метр держат объекты на балансе. Попытки же реализовать активы приводят к столкновению интересов покупателя и продавца, провоцируя последнего на дисконт, достигающий порой 70 процентов.

Львиная доля банковских залогов – недвижимость. Квадратные метры активно переходят на баланс банков в связи с падением кредитоспособности населения, и аналитики называют это явление массовым. Объем такой недвижимости в Самарской области оценивается экспертами в миллиарды рублей. Только в Залоговом центре Самары, по подсчетам его директора Василия Шпака, около 1,5 тыс. объектов, находящихся в разной степени готовности к продаже.

С аналитиками не согласны банкиры. «Некоторые объекты недвижимости в результате установленных законодательством процедур перешли на баланс банка, однако это явление не является массовым, поскольку мы пытаемся урегулировать отношения со своими заемщиками, не прибегая к отчуждению имущества», - заявляет начальник отдела розничного кредитования филиала «Самарский» ОАО «Балтинвестбанк» Ольга Грачева. «Мы, как и остальные участники рынка, выдавали и продолжаем выдавать кредиты юридическим и физическим лицам при наличии залогового обеспечения», - продолжает финансист. Объекты жилой и коммерческой недвижимости представляются финансистам надежным обеспечением, поэтому существенная часть кредитного портфеля Балтинвестбанка обеспечена именно такими активами.

«Количество залогов продолжает расти, цена на них падает, рынок сужается», - так обозначил ситуацию с залоговой недвижимостью Шпак. Частота поступления проблемных залогов сохраняется, а скорость их реализации невысокая, поскольку спрос значительно уступает предложению. Поэтому в поиске покупателя банкам приходится сильно ронять цену, утверждают эксперты.

Но у большинства банков, по мнению директора Залогового центра, острых проблем с ликвидностью нет, и новых заемщиков не появилось, поэтому далеко не каждый стремится избавиться от залогов во что бы то ни стало. «Банкиры продают, особо не напрягаясь. Лишь некоторые создают специальные службы, пользуются услугами специализированных организаций», - комментирует Шпак.

На взгляд руководителя службы рейтингов кредитных институтов «Эксперт РА» Ирины Велиевой, самый распространенный и оптимальный вариант для банка - держать объект на балансе, пока не восстановятся цены, а затем - продавать. Иногда в рамках этой схемы недвижимость сначала переводится в ЗПИФ, а уже потом попадает на баланс в виде ценных бумаг, добавляет аналитик.

Для банкиров же главное – безубыточность операций. «Те активы, которые могут быть проданы по цене, покрывающей проблемную задолженность, в счет которой они перешли банку, а также расходы, связанные с взысканием задолженности, продаются. Те же объекты, стоимость которых в текущий момент недостаточна для получения положительного результата, пока ждут своей очереди, поскольку в среднесрочной перспективе возможно некоторое увеличение стоимости недвижимости», - комментирует Грачева. При этом банкиры стараются, чтобы непрофильные активы приносили доход от сдачи в аренду.

По мнению директора инвестиционной компании «Газинвест» Андрея Салова, лучший вариант для банкиров – это сотрудничество с крупными риэлторами для того, чтобы найти покупателя и в подходящее время продать объект. «Есть финансовые структуры, у которых ситуация непростая, им хочется получить хоть какие-то деньги, чтобы пополнить баланс. Банки, которые устойчиво стоят на ногах, будут ждать. Через год-два цены поднимутся», - считает эксперт. 

Источник: Газета «Время», г. Самара