Резкое падение спроса на рынке коммерческой недвижимости и недоступность кредитных ресурсов привели к «заморозке» целого ряда проектов, массовому оттоку арендаторов. Каковы перспективы завершения «замороженных» проектов? Как будет развиваться рынок жилой и коммерческой недвижимости? На эти и другие вопросы «Времени» ответил полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Самарской области Виктор АНТИПОВ.

- Недавно в Санкт-Петербурге было принято решение о создании Российского аукционного дома (РАД). Это первая в России торговая площадка федерального уровня, на которой будет продаваться недвижимое и другое имущество должников Сбербанка по всей стране. Сегодня  акционеры думают о создании региональных филиалов РАД, один из них может открыться в Самаре. Когда это может произойти?

- Города и сроки открытия региональных филиалов РАД будут определены в ближайшее время.

- Почему Самара рассматривается в качестве одной из региональных площадок для деятельности РАД? Насколько актуальна для региона проблема реализации заложенного в банках имущества?

- Проблема актуальна для всей страны и особенно для крупных регионов. Экономический кризис привел к массовому невозврату кредитов. Банки накопили большие объемы заложенного имущества. Проблема в том, что банкам нужны не залоги, а финансовые ресурсы. Кредитные учреждения не заинтересованы в собирании активов, управлении ими, получении прибыли за счет этой деятельности. Их цель заключается только в том, чтобы максимально быстро реализовать залог, превратив его в «живые» деньги.

- Почему банки и кредиторы не могут это делать самостоятельно?

- Я считаю, что каждый должен заниматься своим делом. Кредитным учреждениям рациональней воспользоваться услугами профессионалов в области продаж, чем отвлекать силы и средства на непрофильную деятельность. Сделки такого рода, осуществленные банком, все-таки носят в большей степени кулуарный характер. Сама процедура проведения открытых торгов увеличивает вероятность продажи того или иного имущества. Ведь когда-то автомобили тоже ремонтировались преимущественно в гаражах. А сейчас эти работы в основном выполняют автосалоны, и обстановка в них во всех смыслах более цивилизованная.

- Почему ГУД выступила со­учредителем этого проекта? Есть ли у вашей организации какие-либо коммерческие интересы?

- Насчет коммерческих интересов мне пока говорить сложно. Собственно, наши взаимоотношения с РАД пока только начинают формироваться. Но уже сейчас ясно, что речь идет не только о консультировании. Нас привлекают к участию в этом проекте именно как сообщество профессионалов, работающих на рынке коммерческой и жилой недвижимости. А объекты недвижимого имущества являются самым распространенным залогом под банковские кредиты. У компаний, входящих в ГУД, есть реальный опыт управления такого рода активами. Мы можем провести их оценку и помочь реализовать их по ценам, максимально выгодным как для банка, так и для заемщика.

- В чем заключается роль других соучредителей?

- Интерес Сбербанка к этому проекту понятен без каких-либо комментариев. У ООО «Русский ювелир» есть опыт организации аукционов. К тому же реализация заложенного в банках имущества – не единственная задача РАД. В дальнейшем рассматривается возможность более разноплановой деятельности аукционного дома. Например, это продажа с торгов ювелирных изделий и антиквариата. Думаю, это может быть одной из причин интереса ООО «Русский ювелир» к этому проекту.

- Некоторые эксперты ут­верж­дают, что аукционы – не самый эффективный способ реализации заложенного имущества. Говорят, что в Самаре это может не сработать –  практика не наработана.

- В Самаре, действительно, отсутствует какая-либо практика проведения подобных мероприятий. Можно сказать, что аукционы по продаже недвижимости для нашего города – новинка. Я надеюсь на положительный результат, поскольку в проекте участвуют профессионалы, которые знают, как и по какой цене можно реализовать заложенные в банках активы. К тому же существует положительный опыт проведения аукционов, например, в том же Санкт-Петербурге. Мы надеемся, что, если торги будут проходить успешно, к проекту присоединятся и другие кредитные учреждения.



Классика жанра

- Что представляет собой Гильдия управляющих и девелоперов?

- ГУД возникла в Санкт-Пе­тер­­бурге в 2002 году. Собственно, идея состояла в том, чтобы объединить профессионалов рынка коммерческой недвижимости для их конструктивного взаимодействия и продвижения своих интересов. Я имею в виду общение на одном, понятном всем языке – выработку единых понятий, стандартов деятельности. Отдельный пласт нашей деятельности – взаимоотношение бизнеса с властными структурами. Например, в Санкт-Петербурге по инициативе ГУД был принят закон «О доверительном управлении муниципальным имуществом». А в сентябре на съезде ГУД была утверждена базовая классификация офисных центров. В ближайшее время мы займемся отработкой этой классификации с учетом специфики региона.

- В чем необходимость такой классификации?

- Проблема в том, что сегодня на рынке практически нет четких стандартов, позволяющих понимать, к какому именно классу можно отнести то или иное помещение. А поскольку такого понимания нет, каждый позиционирует свои объекты в известной степени произвольно. Например, офисов класса А в городе почти нет, но некоторые девелоперы позиционируют их именно так с целью привлечения потребителей. Причем с точки зрения законодательства собственник объекта недвижимости имеет на это полное право, так как классификация носит добровольный характер. Но отсутствие четких критериев создает определенные проблемы для арендаторов и других участников рынка, дезориентируя их.

- Сколько компаний сейчас являются членами самарского представительства ГУД?

- Семь.

- Допустим, семь игроков регионального рынка недвижимости договариваются между собой четко соблюдать определенные стандарты. Каковы перспективы того, что их примеру последуют и другие компании?

- Думаю, что не только члены ГУД, но и другие участники рынка будут заинтересованы во внедрении этих стандартов. Мы будем проводить работу по их продвижению и, разумеется, консультировать участников рынка. В конечном счете, все стороны заинтересованы навести порядок в этом вопросе. Ведь современный рынок – это, прежде всего, рынок потребителя. Компании ведут жесткую конкурентную борьбу за потенциальных покупателей. А выбор сейчас немалый. Из всего многообразия арендатор может выбрать именно тот офис, который ему нужен. Но для этого ему необходимо понимать, насколько арендуемые помещения соответствуют заявляемым параметрам. Например, офисы класса А в обязательном порядке должны быть оснащены современными инженерными системами, высокоскоростными лифтами ведущих международных марок, высокотехнологичными системами безопасности и контроля доступа в здание. Есть и множество других нюансов, в которых потребителю необходимо разбираться.  

- Когда было открыто самарское представительство ГУД? Каковы главные итоги его деятельности?

- Оно было создано в ноябре прошлого года. Но, по сути, работа началась до его официального открытия. Например, в сентябре прошлого года я принимал участие в подготовке международного инвестиционного форума ProEstate 2008. Это крупнейшее мероприятие в Центральной и Восточной Европе, собирающее на одной площадке лидеров рынка недвижимости из более чем 30 стран мира и 40 российских регионов. От Самарской области также присутствовала официальная делегация.

- В чем смысл подобных мероприятий?

- Презентация проектов, обмен информацией и опытом. Это особенно важно для развития отношений с иностранными партнерами. В рамках форума ProEstate 2009 была проведена презентация нескольких инвестиционных проектов, которые оценивало жюри, состоящее исключительно из представителей иностранных инвестиционных фондов. О заключении конкретных сделок говорить пока не приходится. В период экономического кризиса иностранные компании не очень склонны вкладывать средства в проекты такого рода.

Рынок недвижимости сейчас замер, но когда-нибудь он все равно оживится. А чтобы привлечение инвестиций было возможно в перспективе, важно показать, какой продукт будет нужен и как правильно «упаковать» его для потенциального инвестора. Кроме того, в декабре в Самаре пройдет Рождественский саммит, участвовать в котором будут не только девелоперы и управляющие, но и органы власти. Важно отметить, что наша область в 2008 году стала первым регионом России, в котором проводилось такое мероприятие.



«Замороженные» проекты

- Многие крупные строительные и девелоперские компании объявили о «заморозке» целого ряда проектов в сфере коммерческой недвижимости. Насколько, на ваш взгляд, реальны перспективы достройки этих объектов?

- Их дальнейшая судьба зависит от того, на каком этапе было приостановлено строительство объекта. Условно эти стадии делятся на «бумажную», готовность до 30%, до 70% и свыше 70%.0 «Бумажной» я называю стадию оформления проектной и строительной документации, когда само строительство еще не начиналось. В качестве примера можно привести проект строительства торгового центра «Бренд-холл» группой предприятий «Берег», а также строительные проекты компании GSH Development. Подобные объекты сейчас широко выставляются на продажу, но найти покупателей пока не представляется возможным. В наилучшем положении находятся объекты с высокой степенью готовности. Собственники и инвесторы уделяют их достройке максимум внимания. Но ввиду дефицита у компаний денежных средств она идет довольно вяло. Например, ТОЦ «Вертикаль», БЦ «Евро-плаза». Эти объекты уже близки к запуску, и есть надежда, что в ближайшее время они будут приносить собственникам доход.

Наиболее туманны перспективы у объектов со средней степенью готовности – таких как ТРЦ на улице Физкультурной, который возводит группа РТМ. В отличие от «бумажных» проектов, в них вложены более серьезные инвестиции. Их дальнейшая судьба напрямую зависит от финансового положения компании–девелопера. Здесь возможны различные варианты развития ситуации. Например, собственник может лишиться этих объектов, если они находятся в залоге у банков. С другой стороны, девелопер может найти дополнительный источник финансирования за счет завершения строительства других объектов, находящихся на высокой стадии готовности. Наконец, такие объекты могут быть также выставлены на продажу.

- И насколько велики шансы их успешно продать?

- Скажем прямо, невелики. Ведь экономический кризис так или иначе затронул всех участников рынка коммерческой недвижимости. Оптимальным решением, на мой взгляд, является дальнейшая «заморозка» проектов до улучшения рыночной конъюнктуры.

- Некоторые аналитики утверждают, что рынок может начать расти уже в начале будущего года…

- Я бы предпочел воздержаться от подобных прогнозов. Оживление начнется только после преодоления тех негативных факторов, которые вызвали кризис рынка коммерческой недвижимости. Если говорить про торговые центры – это, прежде всего, сокращение объемов потребления вследствие резкого падения доходов населения. Сотрудникам компаний урезают зарплаты, многие вообще потеряли работу. Финансовые трудности испытывают и юридические лица. Отсюда – резкое падение спроса на рынке торговой, офисной и складской недвижимости. Фактически сейчас нет той бизнес-среды, которая была потребителем тех или иных площадей. Ситуация усугубляется тем, что до кризиса рынок развивался очень активно. Уже тогда аналитики предсказывали его перенасыщение, что фактически сейчас и произошло. Другой негативный фактор – отсутствие финансирования строительства объектов, большинство из которых возводилось за счет кредитных ресурсов ипотечных продуктов. Рынок строительства и коммерческой недвижимости – это только часть глобального рынка, поэтому его оживление может начаться лишь после улучшения макроэкономи­ческой ситуации в стране. По некоторым прогнозам, этот процесс начнется не раньше 2010 года. По всей вероятности, первым начнет оживляться банковский сектор с его инвестиционными проектами и ипотечными продуктами. Оживление же строительной отрасли в таком случае начнется не раньше конца 2010 - начала 2011 года.

- В каком направлении будет развиваться самарский рынок недвижимости?

- В перспективе рынок недвижимости будет развиваться за счет комплексной застройки крупных территорий. Некоторые из таких проектов реализуются и сейчас – это «Самара-Центр», а также такие проекты жилой застройки, как «Новая Самара» и застройка бывших земель микрорайона «Волгарь». Комплексная застройка подразумевает сбалансированное сочетание объектов жилой, коммерческой недвижимости, соцкультбыта и т. д. Я думаю, именно по такому пути могут пойти собственники бывших производственных площадок, например, того же ЗИМа, а также других территорий и земельных участков.

 

www.time-samara.ru/article/